身為五個孩子的媽，我最懂「家」隨著孩子長大不夠住、想換房的心情。在高雄左營、鼓山服務這麼久，小青看過很多換屋族，舊房子賣掉後，滿心歡喜看了美術白天鵝或博愛香榭，以為自備款算得剛剛好，結果到了交屋那天，才發現還有好幾萬的代書費、稅金要繳，搞得焦慮到不行。
其實，換屋族除了看房價，你更要留出房屋總價 2% 到 5% 的現金來應付這些「隱藏成本」。今天小青不講深奧的術語，直接幫你整理換屋路上必備的「銀彈清單」。
一、 買房過程的「專業代辦費」
換屋流程很雜，專業的事情交給專業的來，但錢要準備好：
- 代書費（地政士）： 從簽約、過戶到貸款設定，大約要準備 2 萬台幣左右。
- 仲介服務費： 這是最重要的，通常買方支付 1%~2%，這筆錢要先預留，不要通通拿去付頭期款。
- 履約保證費： 為了保障你的錢安全進到屋主口袋，這筆小錢（成交價萬分之六）一定要花，買賣雙方各出一半。
二、 躲不掉的「政府規費與稅金」
換屋族最有感的通常是這筆，因為換的房子總價通常更高：
- 買賣契稅： 這是大魔王！依照「房屋評定現值」的 6% 計算，大房子或新大樓（如美術白天鵝、本然）這筆稅金可能就達數萬元。
- 印花稅與登記規費： 雖然是小錢，但加一加也要幾千塊。
- 貸款設定費： 如果你要跟銀行借錢，會有一筆貸款金額 1.2 倍再乘上 0.1% 的規費要給政府。
三、 銀行端收取的費用
換屋族通常會重新辦房貸，銀行會收：
- 開辦費與徵信費： 大約 3,000 到 10,000 元不等。
- 住宅火險與地震險： 有貸款就一定要投保，一年約 2,000 到 3,000 元。
小青的換屋真心話
很多換屋族在看世紀經典或悅讀星光時，心裡只想著「舊換新、小換大」，卻忘了「現金流」才是關鍵。提早把這 20 到 50 萬的雜支算進去，你在跟屋主談價、跟銀行談貸款時，才會真正「有底氣」！
如果你不確定你的舊房賣掉後，換到左營或鼓山的新房子到底要準備多少錢，或是對於「房地合一稅」重購退稅有聽沒有懂，別擔心！小青這五年來帶大五個孩子，處理房產問題跟處理孩子吵架一樣有耐心。
不管你是想找上品大廈、花賞，還是任何左鼓區的好房子，直接來問我，小青幫你精算到好！
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