五寶媽小青教你房產留給子女：買賣、贈與、繼承哪種最省稅？

身為在高雄左營、鼓山走跳多年的房仲，同時也是五個孩子的媽，小青最常被客戶問到的問題不是「這間房子會不會漲？」，而是：「小青，我想把房子留給小孩，到底要現在用買賣給他、直接贈與，還是等我百年後讓他繼承比較省稅？」

這問題問得好！很多首購族或換屋族辛辛苦苦打拼一輩子，就是為了傳承。但如果稅務沒搞懂，原本是一番好意，最後可能讓小孩背上幾百萬的「驚喜稅單」。今天五寶媽小青就用最接地氣的方式，幫大家拆解這三大傳承法！

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很多爸媽想說：「我自己的房子賣給小孩，還要繳稅喔？」沒錯！但在稅務專家眼中，這反而是「短痛換長痛」的好招。

優點： 這是最能省下未來稅金的方法。因為小孩是用「買」的，未來他如果想換屋把這間賣掉，他的「取得成本」就是當時跟你買的價格（假設 1200 萬）。成本高，獲利看起來就少，未來的「房地合一稅」自然低得驚人！
缺點： 國稅局不是省油的燈。這叫「二親等買賣」，小孩必須真的有存款、有收入證明他「買得起」。如果是假買賣真贈與，被查到反而會被罰喔！

五寶媽小青翻譯筆記：

房地合一稅： 賣房子賺的價差要付給國家的稅。賺越多，繳越多。

取得成本： 你當初買房花的錢。成本越高，代表你「賺得越少」，稅就繳越少。

如果你想在生前就看到小孩成家立業，且這間房是祖產、小孩打算住一輩子，那「贈與」是可以考慮的。

優點： 父母每人每年有 244 萬的免稅額（兩個人加起來就有 488 萬）。如果分幾年把持分贈與給小孩，可以省下不少贈與稅。
缺點：這是最大的坑！ 贈與的房子，政府認定的成本是「房屋評定現值」（通常只有市價的 1/4）。
- 舉例： 1200 萬的房，政府認定成本才 250 萬。等小孩以後要賣 1500 萬時，政府會覺得他賺了 1250 萬！那房地合一稅可能會噴掉 100 多萬，真的會心痛。

這通常是小青最推薦給長輩的方案，原因很簡單：省事、省錢、有保障。

優點： 繼承不需要繳土地增值稅、契稅。而且遺產稅的免稅額很高（目前是 1333 萬起跳），大部分家庭基本上是「零稅金」過戶。重點是，房子在自己名下，老後生活最有保障，不怕小孩拿到房就不孝順。
缺點： 如果你有好幾個小孩，沒寫遺囑的話，法律規定大家都有份（特留分）。萬一大家意見不合，房子就賣不掉也分不平，容易傷感情。