最近在帶看「華爾道夫」和「世紀經典」這類優質中古屋時，常遇到很多想換屋的鄰居這皺著眉頭問我：「小青啊，我看新聞說現在政府打房，稅金抽很重，我這間住了十幾年的老房子現在賣掉，賺的錢是不是都要拿去繳稅了？」
甚至還有住「都市麗晶」的媽媽跟我說，她很想換到「美術白天鵝」去住新房子，但一想到要報稅就頭痛，乾脆不敢動。
親愛的，先別慌！ 這其實是最大的誤解。 如果你手上的房子是在 民國 105 年 (2016年) 1 月 1 日之前 取得的，恭喜你！你適用的是「舊制」（財產交易所得稅），而不是現在大家聞之色變的「房地合一稅」。
這兩者差在哪？簡單說：舊制通常能幫你省下一大筆錢！
什麼是「舊制」？為什麼這對「換屋族」是好消息？
很多住「華爾道夫」或「時代富豪」的老鄰居，當初買房時可能還沒有房地合一稅。
在舊制的觀念裡，政府認為「土地」已經繳過「土地增值稅」了，所以賣房賺的錢，土地的部分不用再繳所得稅，只有「房屋（建築物）」賺的部分要繳稅。
聽不懂沒關係，小青用最白話的方式講給你聽：
- 新制 (房地合一)： 管你土地還是房子，賺的錢全部綁在一起課稅。
- 舊制 (105年以前取得)： 賺的錢切成兩塊，大塊的（土地）算土地增值稅了不用再課，只針對小塊的（房子）課稅。
這就是為什麼我說，搞懂舊制，你會瞬間鬆了一口氣！
實例算給你看：陳先生的省稅魔法
我們不要講艱澀的法條，直接拿一個真實案例（依據國稅局算法）算一次，你就會發現「觀山觀海」或「時代富豪」的屋主們真的可以放心換屋。
假設陳先生在民國 105 年前買了一間房，今年賣掉了：
- 賣出價： 1,370 萬
- 當初買入價： 685 萬
- 相關費用（仲介費、稅金等）： 14 萬 (土增稅9萬+契稅5萬)
- 帳面上好像賺了： 671 萬
如果是新制，這 671 萬可能要被課很重的稅。但在「舊制」下，我們要看「房地比」（房屋評定現值 vs 土地公告現值）。
假設這間房子的比例是：房屋佔 30%，土地佔 70%。
神奇的公式來了： ( 賣出價 – 買入價 – 費用 ) x 房屋佔比 = 你要申報的所得 (1,370萬 – 685萬 – 14萬) x 30% = 201.3 萬
重點來了！ 你要併入所得稅申報的金額，瞬間從 600 多萬變成了 201.3 萬！ 因為那 70% 的土地獲利，在舊制下是免納入所得稅的。這對於我們「悅讀星光」或是「上品大廈」這些持有時間較長的住戶來說，絕對是換屋的一大優勢。
五寶媽小青的貼心提醒
雖然舊制很優惠，但還是有兩個前提要留意：
- 成本要留好： 當初買房的合約書、裝潢發票、仲介費發票都要找出來，這些都能扣抵成本。
- 記得申報： 雖然稅金少，但一定要在隔年 5 月報稅時，列入「財產交易所得」申報，才不會被罰款喔！
不管是左營還是鼓山，每一個社區都有它的價值。如果你住在左營鼓山區，想要了解你的房子：
- 到底適用舊制還是新制？
- 能夠拿回多少現金當作下一間房的頭期款？
- 如何無縫接軌換到更適合全家人的新家？
不要自己在家裡按計算機按到懷疑人生，把這些煩惱交給我。我是五寶媽小青，我不只懂房，更懂一個家需要的安穩。
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高雄左鼓房仲推薦 / 五寶媽小青 我是一位五個孩子的媽媽，也是最懂你心情的房仲。 專營區域：高雄左營、鼓山
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